8月15日，《不動產登記暫行條例》公開征求意見。在征求意見稿中，建立了統一的登記制度，宅基地、集體土地納入登記，而關于“以人查房”隱私泄露的擔憂也普遍存在。

為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，國土資源部起草了《不動產登記條例（草案送審稿）》報送國務院審議。國務院法制辦公室經征求有關方面的意見，修改形成了《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）。7月30日，國務院常務會議討論征求意見稿，決定向社會公開征求意見。

《征求意見稿》共6章30條。 《征求意見稿》的說明指出，“建立不動產統一登記制度、整合不動產登記職責，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容，也是推進簡政放權、減少多頭管理、逐步實現一個窗口對外的有效舉措，對于保護權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。”

 

不動產統一登記制度進程

2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過了物權法，該法設專節規定了不動產登記制度。

2010年下半年，住建部提出要對40個重點城市的房地產交易、個人住房產權信息變更等進行實時監控。

2013年2月，住建部相關負責人公開表示，40個城市的住房信息聯網已經完成。

2013年3月28日，國務院辦公廳發布關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知。其中規定，2014年需要完成包括出臺并實施不動產統一登記制度在內的共28項任務。

2014年3月，國土資源部提出:不動產登記公開與否尊重公眾意愿，登記的信息是否會向社會公開會尊重公眾的意愿，不愿意公開就不公開，但登記后有利于保護個人產權。

2014年4月23日，國土資源部公布了不動產登記的時間表，稱2014年建立統一登記的基礎性制度，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行。

2014年8月15日，國務院法制辦網站公布《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》，要求建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級登記機構信息納入統一基礎平臺，實現信息實時共享。

 

看點一：建立不動產統一登記制度

目前，我國在執行不動產登記的部門至少有6個。城市房屋所有權登記，由住建部門負責；集體土地所有權、國有土地使用權、集體建設用地使用權和宅基地使用權登記，由國土資源部門負責；耕地、草地、林地、水面、海域等登記權、經營權、使用權，則分別由農業、林業、漁業和海洋等部門負責。

但按照《國務院機構改革和職能轉變方案》關于整合土地登記職責的要求，《征求意見稿》明確，由國土資源部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作，并接受上級不動產登記主管部門的指導和監督。

《征求意見稿》將建立統一的不動產登記制度，包括統一登記部門、登記程序、登記信息、權屬證書和不動產登記簿等。

解析

孫憲忠（中國社會科學院法學研究所民法室主任、專家意見稿的起草人之一）：“統一”有四點涵義，一是統一登記的部門（第五條、第六條）；二是統一的登記程序（第三章第十二條至第二十條）；三是統一權屬證書、不動產登記簿，統一登記的基本信息（第二章第七至第十一條）；四是立法的統一，與《物權法》相配合。

楊駿嘯（天同律師事務所出庭律師）：辦案時最頭疼的問題是債務人財產的查找控制。不動產登記不統一，每個地方需要的材料、查看檔案的權限都不一樣。統一登記對執行案件中被執行人財產查找控制方面有很大的幫助。

值得注意的是，已經發放的權屬證書繼續有效、已經依法享有的不動產權利不因登記機構和程序的改變而受影響。有關專家對此的解釋是，新中國建國以來發放的所有權屬證明都是有效的。盡管現在要采取新的登記方法，但原有的權屬依然有效。（第二十八條）

 

看點二：宅基地、集體土地等納入統一登記

我國城鄉間土地權屬不一樣，城市土地屬于國有，農村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過股權明確為個人利益。不動產統一登記，對賦予農民更多財產權利、保障農戶宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場、集體經營性建設用地“農地入市”等重大改革，具有基礎性作用。

今年7月，國家發改委等11個部門聯合印發《關于開展國家新型城鎮化綜合試點工作的通知》，提出將宅基地和農房納入全國統一的不動產登記體系，并率先建立和實施不動產統一登記制度。

《征求意見稿》明確，將宅基地使用權；集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權等納入不動產登記范圍中。除此之外，還包括，森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動產權利。（第四條）

解析

黨國英（中國社科院農村發展研究所宏觀室主任）：二元化土地制度，無論對城市還是農村土地管理都有諸多不便，在農村尤其突出。建立城鄉統一的建設用地市場、改革完善宅基地管理制度，為城鎮化和戶籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉統一不動產登記制度是其出發點。

陳國強（中國房地產學會副會長）：宅基地、集體土地所有權等不動產登記是推進城鎮化和戶籍制度改革的基礎內容，對戶籍制度改革、新型城鎮化會帶來深遠影響。過去只是明確使用權，包括農民承包的農田農地，從確權角度看以前都是空白的。宅基地和上面建立的房子，沒經過確權產權不清晰也沒有發證。

不動產登記后，農民對宅基地用房可以明確權利，農民財產性收入有了保障。此外，確權后使宅基地、農地有市場流轉空間，農村戶口如想進入城市，農民可以把自己名下經營的土地和宅基地用房以入股作價等方式變現，然后購買城里的房產，從而促進農村人口市民化。

 

看點三：利害關系人可查詢反腐作用有限

《征求意見稿》規定，權利人、利害關系人可以依法查詢和復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。（第二十三條）

對于房產登記可盤查，有人擔憂自己隱私被公開。《征求意見稿》第二十四條明確，不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密。查詢不動產登記資料的單位、個人不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得向社會或者他人泄露查詢獲得的不動產登記資料。（第二十四條）

從《征求意見稿》起草、討論前期來看，最大的爭議是所謂不動產登記劍指反腐。有觀點認為，不動產登記簿應該公開、公示、公告，甚至掛在網上，以達到反腐的目的。

解析

孫憲忠（中國社會科學院法學研究所民法室主任、專家意見稿的起草人之一）：只有在交易的許可下才可以查詢，不涉及交易的不能查。對于反腐來講，官員無論登記在哪里，有關部門都可以去查，而在一般老百姓的交易中就不能這樣做。《條例》里涉及的‘以人查房’，這個‘人’指的是權利人或利害關系人。

喬新生（中南財經政法大學廉政研究院院長）：從《征求意見稿》中可以看出，不動產條例登記情況并不是完全公開，而是“權利”公開。“如果你想查看某個官員的房產情況，相關部門是不會受理的，因為你和他沒有‘利害關系’，除非你要求仲裁或者上訴，但這樣來講成本太高”，因此，對于反腐的作用有限。（第二十三條、第二十四條）

樓建波（北京大學房地產法研究中心主任）：理論上最主要的利害關系人主要包括兩類：親屬關系，比如夫妻間、贍養撫養的父母子女間；債權關系。但是否所有的親屬都可以查？在什么情況下可以允許查詢？債權關系是到什么程度的債權可以查？這些問題還需要進一步明確。

（參考資料：中國建設報 2014-08-06 《解密不動產登記條例》；澎湃新聞：《不動產登記條例征求意見，國家機關可以查詢但不能泄露》；經濟日報 2014-08-15 《不動產登記進入實操階段》；京華時報 2014-08-16 《利害關系人擬可查不動產登記信息》。）

 

不動產登記暫行條例（征求意見稿）

 

第一章 總 則

 

第一條 為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。

第二條 本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條 國家實行不動產統一登記制度。

不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便群眾的原則。

不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

第四條 下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；

（三）森林、林木所有權;

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）地役權；

（九）抵押權；

（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。

第五條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。

第六條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理。

跨縣級行政區域的不動產的登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目的用海、用島等不動產的登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。

 

第二章 不動產登記簿

 

第七條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有惟一編碼。

不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。

不動產登記簿應當記載以下事項：

（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；

（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；

（四）其他相關事項。

第八條 不動產登記簿可以采用紙質介質，也可以采用電子介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿惟一、合法的介質形式。

不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有惟一、確定的紙質轉化形式。

第九條 不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十條 不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。

第十一條 不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。

行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

 

第三章 登記程序

 

第十二條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、

變更、轉讓、消滅不動產權利的；

（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請變更登記的；

（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記和異議登記的；

（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的情形。

第十三條 當事人或者其代理人應當到不動產登記機構現場申請不動產登記。

無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由監護人代為申請。

不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

第十四條 申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

（一）登記申請書；

（二）申請人、委托代理人身份證明材料、授權委托書；

（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；

（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；

（五）與他人利害關系的說明材料；

（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十五條 不動產登記機構應當自收到不動產登記申請材料之日起5個工作日內進行初步審查，并分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要、

求提交全部補正申請材料的，應當受理；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請

人當場更正后，應當受理；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場一次性告知申請人需

要補正的全部內容；未告知的，視為符合受理條件；

（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場告知申請人向有

登記權的機構申請。

不動產登記機構不予受理的，應當書面通知申請人。

第十六條 不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

（一）不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；

（二）權屬來源證明材料和有關證明文件與申請登記的內容是否一致；

（三）申請登記的不動產是否存在權屬爭議；

（四）登記申請是否違反法律、行政法規的強制性規定。

第十七條 屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：

（一）房屋所有權初始登記；

（二）在建建筑物抵押權登記；

（三）因不動產滅失導致的注銷登記；

（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關國家機關進行調查。

不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。

第十八條 不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30日內辦結不動產登記手續，法律、行政法規另有規定的除外。

同一不動產權利有兩個以上主體申請登記的，不動產登記機構應當依據受理時間的先后順序辦理登記，法律、行政法規另有規定的除外。

第十九條 登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。

不動產登記完成的，應當依法向申請人核發相應的不動產權屬證書或者登記證明。

第二十條 登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面通知申請人：

（一）不符合法律、行政法規規定的；

（二）存在尚未解決的權屬爭議的；

（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；

（四）法律、行政法規和本條例實施細則規定不予登記的其他情形。

 

第四章 登記信息共享與保護

 

第二十一條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。

各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十二條 不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等信息應當實時互通共享。

國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

不動產登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。

第二十三條 權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。

第二十四條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密。

查詢不動產登記資料的單位、個人不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的；未經權利人同意，不得向社會或者他人泄露查詢獲得的不動產登記資料。

 

第五章 法律責任

 

第二十五條 不動產登記機構工作人員損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，串通他人進行虛假登記，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十六條 偽造、變造或者買賣不動產權屬證書、不動產登記證明，或者使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產登記資料的單位和個人違反國家規定，泄露不動產登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任，對有關責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

第六章 附 則

 

第二十八條 本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。

不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記，按照國家有關規定執行。

第二十九條 本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。

第三十條 本條例自 年 月 日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的，以本條例規定為準。

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本文來源:上海股權托管交易中心

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